紹介された収益物件のアパートをみに行く!

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自宅から近い紹介された一棟アパートの収益物件をみに行ってきました。
全8室で7部屋入居のかなりの築古物件です。

ん〜〜〜思ったより築古物件だな〜!

ま〜第一印象。
思ったよりボロボロ!

1棟アパート 収益物件
全8室 7室入居 1部空 
33000円 駐車料金×2 3000円
現在家賃収入 237、000円 満室 270、000円
土地 約100坪 
この地域の近年の土地売買価格 坪10万×100=1、000万
販売価格 2、000、000円
現在表面利回り 14% 満室時 16%

大型スーパー・大型ドラックストアー・駅がすぐ横にある
JRの大きな駅まで徒歩10分
 

車が通れない道を歩くといろんな施設があり生活に便利であるが、車で行くとなると入り組んだ道を少々入ったところにある。

現在入居されてる方がたまたま出てらっしゃったので、話を聞いてみたところ生○○護の方が多いようで、特に他人に迷惑をかけるような問題のある人は住んではいなさそう〜

それより何より・・・

この物件って、なんかみたことあるな〜??
つい1、2年前にネットに出ててみにきた記憶があるな〜!
その時は確か、1000万ちょっとだったような〜??
一年持って2000万で売り抜けようと・・・???

ま〜あくまでも私の曖昧なあてにならない記憶でのはなし・・・

管理が・・・

駐車場もゴミや放置自転車・・・止められている車も多分何年も乗られてないようなほぼ放置状態の自動車が一台・・・・そこいらじゅうサビだらけで苔だらけ〜
もちろん建物自体もボロボロ〜!

エアコンの室外機も見当たらないので、エアコンはついてない模様・・・
ストーブも、今時に、煙突がどの部屋からも出ている・・・

聞いてみたところ、やはり不動産屋さんが入らずに、オーナー(法人)の自社管理で、そのオーナーも車で1、5時間くらいのところに住んでいる人らしく、このアパートを見に来ることもほとんど無いとのこと・・
掃除等も業者に頼んでいる様子もなく〜放置状態

丁寧にお断り・・

地元で不動産投資している仲間三人で話してみましたが、更地なら1000万ですぐ買うが、現状だと700万がせいぜいいいところというのが三人の結論。
 現在購入を検討中の方が何人かいらっしゃるとのことでしたので、そちらの方お譲りいたします(笑)・・・現状で700万、更地で1200万だったら、即、現金で買うけど〜

まとめ

利回りが満室で表面15%を超えるし、家から近いと言うこともあり見に行ってみましたが、私はお断りしました。紹介していただいた業者さん、ありがとうございます。

生○○護の方が多いとなると、そのような方はまず引越ししないと思われますので、長い目で見れば損はしないと思いますが、5〜10年もすれば解体しないといけないので解体に500万。
解体時に住んでいる人の引越し費用や新しい居住先の斡旋(お年寄りで生○○護の方は引っ越すといってもなかなか受け入れてくれるところがないので、引越ししたくてもできない)をしなくてはならない。
築古で減価償却もないと思われるので、法人で買ったとしても家賃の3割を税金で払って、5年で元を取らないといけないとなると、やはり500万くらいじゃないと買えないと私は思いますが、家も近く管理もしやすいので、ま〜700万なら出してもいいかな〜って感じです。さすがに2000万はぶっ飛んだ価格・・・4年ほど前の融資がゆるゆるの時はこれでも買う人はたくさんいたと思いますが・・・

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