自宅から近い紹介された一棟アパートの収益物件をみに行ってきました。
全８室で７部屋入居のかなりの築古物件です。
ん〜〜〜思ったより築古物件だな〜！
ま〜第一印象。
思ったよりボロボロ！
１棟アパート 収益物件
全８室 ７室入居 １部空
３３０００円 駐車料金×２ ３０００円
現在家賃収入 ２３７、０００円 満室 ２７０、０００円
土地 約１００坪
この地域の近年の土地売買価格 坪１０万×１００＝１、０００万
販売価格 ２、０００、０００円
現在表面利回り １４％ 満室時 １６％
大型スーパー・大型ドラックストアー・駅がすぐ横にある
JRの大きな駅まで徒歩１０分
車が通れない道を歩くといろんな施設があり生活に便利であるが、車で行くとなると入り組んだ道を少々入ったところにある。
現在入居されてる方がたまたま出てらっしゃったので、話を聞いてみたところ生○○護の方が多いようで、特に他人に迷惑をかけるような問題のある人は住んではいなさそう〜
それより何より・・・
この物件って、なんかみたことあるな〜？？
つい１、２年前にネットに出ててみにきた記憶があるな〜！
その時は確か、１０００万ちょっとだったような〜？？
一年持って２０００万で売り抜けようと・・・？？？
ま〜あくまでも私の曖昧なあてにならない記憶でのはなし・・・
管理が・・・
駐車場もゴミや放置自転車・・・止められている車も多分何年も乗られてないようなほぼ放置状態の自動車が一台・・・・そこいらじゅうサビだらけで苔だらけ〜
もちろん建物自体もボロボロ〜！
エアコンの室外機も見当たらないので、エアコンはついてない模様・・・
ストーブも、今時に、煙突がどの部屋からも出ている・・・
聞いてみたところ、やはり不動産屋さんが入らずに、オーナー（法人）の自社管理で、そのオーナーも車で１、５時間くらいのところに住んでいる人らしく、このアパートを見に来ることもほとんど無いとのこと・・
掃除等も業者に頼んでいる様子もなく〜放置状態
丁寧にお断り・・
地元で不動産投資している仲間三人で話してみましたが、更地なら１０００万ですぐ買うが、現状だと７００万がせいぜいいいところというのが三人の結論。
現在購入を検討中の方が何人かいらっしゃるとのことでしたので、そちらの方お譲りいたします（笑）・・・現状で７００万、更地で１２００万だったら、即、現金で買うけど〜
まとめ
利回りが満室で表面１５％を超えるし、家から近いと言うこともあり見に行ってみましたが、私はお断りしました。紹介していただいた業者さん、ありがとうございます。
生○○護の方が多いとなると、そのような方はまず引越ししないと思われますので、長い目で見れば損はしないと思いますが、５〜１０年もすれば解体しないといけないので解体に５００万。
解体時に住んでいる人の引越し費用や新しい居住先の斡旋（お年寄りで生○○護の方は引っ越すといってもなかなか受け入れてくれるところがないので、引越ししたくてもできない）をしなくてはならない。
築古で減価償却もないと思われるので、法人で買ったとしても家賃の３割を税金で払って、５年で元を取らないといけないとなると、やはり５００万くらいじゃないと買えないと私は思いますが、家も近く管理もしやすいので、ま〜７００万なら出してもいいかな〜って感じです。さすがに２０００万はぶっ飛んだ価格・・・4年ほど前の融資がゆるゆるの時はこれでも買う人はたくさんいたと思いますが・・・
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